亳州市市级城镇低效用地再开发

2023年实施计划

亳州市自然资源和规划局

二〇二三年十一月

目 录

第一章 总则

第一节 指导思想

第二节 基本原则

第三节 编制依据

第四节 计划定位

第五节 计划任务

第六节 计划范围

第七节 计划期限

第二章 年度目标与任务

第一节 年度实施目标

第二节 规划控制引导

第三节 年度任务安排

第三章 再开发思路与方式

第一节 再开发思路

第二节 再开发主体

第三节 再开发方式

第四章 再开发利用方向及进度安排

第一节 再开发利用方向

第二节 再开发进度安排

第五章 安置补偿方案

第一节 安置补偿方式

第二节 安置补偿标准

第六章 费用估算及资金筹措计划

第一节 费用估算

第二节 资金筹措

第七章 计划实施评价

第一节 经济效益评价

第二节 社会效益评价

第三节 生态效益评价

第八章 保障措施

第一节 健全法律制度

第二节 强化行政措施

第三节 发挥经济手段

第四节 丰富社会手段

第一章 总则

第一节 指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大及省第十一次党代会精神，以加快融入长三角一体化为契机，紧紧围绕统筹推进“五位一体”的总体布局和协调推进“四个全面”的战略布局，按照党中央、国务院决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推进供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，坚持以人为本，促进新型城镇化发展，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。

第二节 基本原则

一、依法依规、科学规划

依据《土地管理法》等法律法规，以城镇低效用地再开发规划为指导，与相关规划充分衔接，结合安徽省城镇建设用地提效工程相关要求，确定年度城镇低效用地再开发的目标任务。

二、以人为本、和谐发展

坚持以人为本的规划理念，坚持环保优先的原则，协调低效用地再开发与生态环境保护的关系，促进生产、生活、生态融合共生；加快城区产业“退二进三”，积极发展循环经济，大力发展新兴产业，构建节约型城市产业结构，努力形成经济发展与环境保护相统一的生态生产体系。

三、市场取向、因势利导

按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。

四、公众参与、平等协商

充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。

五、利益共享、多方共赢

建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。

六、因地制宜、注重实施

充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；制定计划实施保障措施，切实加强实施监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。

七、节约集约、优化布局

严格土地规范管理，积极推进节约集约用地“双提升”。与相关规划充分衔接，划分城镇低效用地再开发计划区域，明确各区域开发利用方向，合理确定城镇低效用地再开发项目分布。

八、区域协调、城乡融合

建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的低效用地再开发激励约束机制，推进旧城镇、旧厂矿、旧村庄等的改造和保护性开发，推动区域生产、生活和生态空间的均衡协调，带动城乡一体化发展。

第三节 编制依据

一、法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

2.《中华人民共和国城乡规划法》；

3.《中华人民共和国物权法》；

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

6.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）；

7.《基本农田保护条例》（2017年修正）；

8.《土地复垦条例》。

二、部门规章及规范性文件

1.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》；

2.《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）；

3.《安徽省人民政府关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知》（皖政〔2022〕54号）；

4.《安徽省自然资源厅关于开展全省城镇低效建设用地调查入库工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕67号）；

5.《安徽省自然资源厅关于开展全省城镇低效建设用地再开发专项规划（2022-2025年）和年度实施计划编制工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕68号）；

6.《安徽省自然资源厅关于进一步做好全省城镇低效建设用地再开发工作的通知》（皖自然资用函〔2023〕3号）；

7.《安徽省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》；

8.《安徽省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》。

9.《安徽省城镇低效建设用地调查技术要点（试行）》；

10.《安徽省城镇低效建设用地现状成果数据库规范（修订）》；

11.《安徽省城镇低效用地再开发专项规划编制指南（修订）》；

12.《安徽省城镇低效用地再开发专项规划数据库规范（修订）》；

13.《亳州市城区规划范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定》；

14.《亳州市人民政府关于谯城区调整被征收集体土地青苗、房屋及地上附属物补偿标准的批复》（亳政秘〔2020〕117号）。

三、相关规划成果

1.《亳州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；

2.《亳州市国土空间总体规划（2021-2035年）》（报批稿）；

3.《亳州市城市总体规划（2010-2030年）》及各规划单元详细规划；

4.《亳州市市级城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025年）》；

5.其他相关政策文件、规划成果。

第四节 计划定位

亳州市市级城镇低效用地再开发年度实施计划是落实和深化亳州市市级城镇低效用地再开发专项规划的重要手段，是指导市级低效用地再开发工作的实施性文件，是确定再开发项目和项目实施相关手续办理的主要依据。

第五节 计划任务

亳州市市级城镇低效用地再开发年度实施计划主要任务分为确定年度实施项目、明确年度目标任务、说明年度实施思路和方式、阐明利用方向与安置补偿方案、统筹年度实施项目进度安排、进行年度实施费用估算、评价年度实施效益、制定年度实施保障措施等八个部分。

第六节 计划范围

本年度实施计划范围为亳州市国土空间总体规划（2021-2035年）确定的城镇开发边界内的低效建设用地，分为主城区、谯城经开区、亳州高新区和亳芜产业园区4个规划片区。

第七节 计划期限

本年度实施计划期限为2023年1月1日-12月31日。

第二章 年度目标与任务

第一节 年度实施目标

一、总体目标

通过城镇低效用地再开发，优化城镇用地空间布局，推进产业结构调整，转变经济发展方式，推动实体经济转型发展，带动投资和消费增长，增强经济发展动力；盘活城镇低效用地，增加城镇建设用地有效供给，切实提高土地节约集约利用水平和产出效益；优化土地利用结构和城镇空间布局，提升基础设施配套水平，改善居民生活环境。

二、定性目标

通过对宗地内连片空闲土地的再开发利用，挖掘和盘活存量建设用地，增强存量建设用地有效供给能力，提高土地集约利用水平，缓解建设用地供需矛盾，更好保障经济社会平稳健康发展。通过对低效工业用地的更新改造，转变产业增长方式，促进产业转型升级，优化城镇用地结构，引导产业结构向高级化方向迈进，提高土地综合利用效益。

三、定量目标

依据亳州市“十四五”规划、国土空间总体规划及城镇低效用地再开发专项规划等，以完善亳州市中心城区空间发展和改善居住环境、提升经济效益为目标，同时兼顾规划期内亳州市经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、原土地权利人意愿等现实因素，并充分征求市直相关部门、各开发区管委会等意见和建议，综合确定亳州市市级2023年计划期内城镇低效用地再开发地块8宗，再开发规模为73.64公顷，均为低效工业用地。

表2-1 亳州市市级2023年度城镇低效用地再开发目标一览表

第二节 规划控制引导

根据城镇低效用地再开发规划结合亳州市相关片区规划，对再开发项目所在区域经济状况、基础设施配套情况、交通运输、生态环境等影响城市开发建设强度的因素进行综合分析，合理确定各再开发单元的容积率、土地用途、建筑高度、建筑密度等开发强度控制要求。亳州市市级2023年度低效用地再开发计划中拟改造为工业用地7个，拟改造为居住用地1个。其中工业容积率规划不低于1.2，城镇住宅用地不高于1.6。具体情况见表2-2。

表2-2 亳州市市级2023年度城镇低效用地再开发控制引导表

第三节 年度任务安排

亳州市市级2023年度城镇低效用地再开发地块共计8宗，再开发总规模为73.64公顷，再开发地块主要分布于主城区、亳州高新区和亳芜产业园区，具体情况如下：

1.豫皖纺织有限责任公司

现状：该项目位于主城区薛阁社区光明路以南、芍花路以北、汤王大道以东、宋汤河以西，占地面积6.19公顷。由于经济下行压力，企业面临转型，处于停产状态，目前正在走收储程序。

规划：该地块再开发规划为居住用地，规划容积率1.6、建筑密度0.28。由政府引导通过收购储备方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第四季度。

图1 豫皖纺织有限责任公司现场照片和影像图

2.安徽三福药业有限责任公司

现状：该项目位于亳州高新区银杏路以北，海棠路以南，崇文路以东，规划亳城河路以西，占地面积2.29公顷。由于企业资金不足，剩余单体未建，宗地内连片空闲土地超过20亩以上，未在合同约定的时间内达到规划建设条件，计划在政府督促下继续开发建设，目前正在建设。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督促企业通过增容技改方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第二季度。

图2 安徽三福药业有限责任公司现场照片和影像图

3.亳州市润东生物科技有限公司

现状：该项目位于亳州高新区曹霸路以东，蔷薇路以南，老君大道以西，窑鸿沟以北，占地面积2.06公顷。由于企业股东之间、企业与施工方之间有资金矛盾，处于停工状态，未在合同约定的时间内达到规划建设条件，目前政府已对该宗地进行法拍，并完成并购。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督导企业通过“腾笼换鸟”方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第三季度。

图3 亳州市润东生物科技有限公司现场照片和影像图

4.亳州建投房地产开发有限公司（建投国药科技产业园B区）

现状：该项目位于亳州高新区百合路以北、银杏路以南、崇文路以西、文苑路以东，占地面积11.42公顷。由于企业资金不足，处于停工状态，剩余单体未建，未在合同约定的时间内达到规划建设条件，计划在政府督促下继续开发建设，目前正在建设。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督促企业通过增容技改方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第二季度。

图4 安徽三福药业有限责任公司现场照片和影像图

5.亳州药仙堂信息科技有限公司

现状：该项目位于亳州高新区曹洪路以东、文采路以西、槐花路以北、酒城大道以南，占地面积2.50公顷。由于企业资金不足，处于停工状态，剩余单体未建，未在合同约定的时间内达到规划建设条件，计划在政府督促下继续开发建设，目前已完成建设。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督促企业通过增容技改方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第二季度。

图5 亳州药仙堂信息科技有限公司现场照片和影像图

6.亳州高新技术产业投资有限公司（2020-70地块）

现状：该项目位于亳州高新区茴香路以北、昭武路以西、合欢路以南、崇文路以东，占地面积5.15公顷。由于企业建设方向不明确，处于停工状态，计划在政府督促下继续开发建设，目前正在建设。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督促企业通过增容技改方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第四季度。

图6 亳州高新技术产业投资有限公司（2020-70地块）现场照片和影像图

7.亳州大皖工坊健康创业园

现状：该项目位于亳州高新区槐花路以南，漆园路以东，汤王大道以西，合欢路以北，占地面积32.92公顷。由于企业厂房分割销售遇到问题，企业资金不足，目前处于停工状态，剩余单体未建，下一步将全力盘活一期项目，剩余未建部分退出土地，在政府主导下将土地收回，重新挂牌出让；目前已完成收储工作。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4。由政府引导通过收购储备方式进行局部再开发，再开发建设时间为2023年第三季度。

图7 亳州大皖工坊健康创业园现场照片和影像图

8.安徽鑫泰集团

现状：该项目位于亳芜产业园区茴香路北侧、漆园路西侧、秋实路东侧，占地面积11.11公顷。由于企业资金不足，规划11个单体，已建8个单体，未建约25亩，未在合同约定的时间内达到规划建设条件。企业已投产并承诺开工日期，计划在政府督促下继续开发建设，目前正在建设。

规划：该地块再开发规划为工矿用地，规划容积率1.2、建筑密度0.4，由政府督促企业通过增容技改方式进行再开发，再开发建设时间为2023年第三季度。

图8 安徽鑫泰集团现场照片和影像图

第三章 再开发思路与方式

第一节 再开发思路

按照城镇低效用地再开发政策文件要求，通过对城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地进行再开发，优化城镇土地利用结构，促进经济发展方式转变。在深入分析亳州市土地利用开发现状的基础上，明确区域内城镇低效土地再开发的用地规模、范围及总体分布情况，科学合理制定低效土地再开发的策略和方案；对低效用地的功能布局、开发模式、开发强度等进行规划指引。综合考虑亳州市城镇低效用地再开发的特点和各开发方式的利弊，借鉴其他地区低效用地再开发成功案例与经验，综合确定亳州市城镇低效用地再开发主体及再开发方式。

第二节 再开发主体

根据亳州市再开发优势、市场情况、政府财力、公众意愿、社会资本的活跃程度及地块具体情况等实际条件，确定城镇低效用地再开发主体为以下三种：

1.原土地使用权人自主再开发

在满足基础设施、公共设施、公益事业等用地需求前提下，原国有土地使用权人自行改造或吸纳市场主体合作改造，可以以协议方式办理出让手续，签订补充合同或重新签订土地出让合同，取得土地使用权。

2.市场主体参与再开发

市场主体与拟改造地块内所有土地权利人协商收购后，在符合国土空间总体规划前提下，申请对收购地块进行集中改造。市场主体收购改造的，市场主体必须依据规划建设条件编制改造方案和补偿安置方案，其中地块改造方案必须征得100%原土地权利人同意，且拟改造地块内已拆成自然平整连片土地面积超过地块实际面积的90%后，可以以协议方式供应土地使用权。

3.政府主导再开发

政府与拟改造地块内所有土地权利人协商收购后，在符合国土空间总体规划前提下，对收购地块进行集中改造。

第三节 再开发方式

根据再开发项目用地性质、物业形态、开发强度的变化情况，结合空间布局、产业布局、环境打造等要求，根据相关规划和综合效益原则，结合开发主体意愿，合理确定开发方式。亳州市市级城镇低效用地再开发方式主要有收购储备、“腾笼换鸟”、增容技改3种。

1.收购储备。政府依法收回、收购土地使用权后，纳入政府土地储备并重新供应。

3.腾笼换鸟。对符合规划要求、产权关系清晰、无债务纠纷等具备转让条件的土地，进行项目嫁接，引导进入土地二级市场，转让全部或部分建设用地使用权；

3.增容技改。经城乡规划主管部门批准，在不改变用途的前提下提高土地容积率，增加建筑面积或固定资产投资提升用地效益；挖潜工业利用地下空间，建设仓储、停车场以及生活配套设施等。

表3-1亳州市市级2023年城镇低效用地再开发情况表

第四章 再开发利用方向及进度安排

第一节 再开发利用方向

一、确定再开发类型、提出运作模式

亳州市城镇低效用地再开发分根据不同区域土地利用特点，结合亳州市实际，提出低效用地再开发的具体方式、要求，以及相应的运作模式（包括政府主导、政府与市场合作、市场主导、集体主导、集体与市场合作五种模式）。

二、划分再开发区域、明确开发方向

根据计划目标，结合城镇低效用地现状及潜力分布，以及区域产业发展类型、功能定位、空间发展特征等，以有利于城市功能再造、产业结构调整和人居环境改善为目标，明确各区域再开发方向。

三、调整用地结构、优化用地强度

根据计划目标，结合城镇低效用地现状用地结构，与国土空间总体规划等充分衔接，确定再开发项目用地结构调整优化的方向。根据国家相关标准及亳州市国土空间总体规划、城市总体规划、控制性详细规划等，提出再开发项目用地强度优化要求，划分容积率控制分区。

对再开发项目所在区域经济状况、基础设施配套情况、交通运输、生态环境等影响城市开发建设强度的因素进行综合分析，合理确定各再开发单元的容积率、土地用途、建筑高度、建筑密度等开发强度控制要求。结合亳州市实际情况，经相关部门论证后，确定了亳州市市级2023年度合理可行的低效用地再开发利用方向，其中豫皖纺织有限责任公司（地块编号：3416020020075331）再开发为居住用地，其余均再开发为工业用地。

表4-1 亳州市市级2023年度城镇低效用地再开发利用一览表

第二节 再开发进度安排

结合再开发项目目标和资金情况，合理安排低效用地再开发时序，提出再开发项目进度和总体要求。根据《亳州市市级城镇低效用地再开发利用专项规划（2023-2025年）》，2023年亳州市共实施城镇低效用地地块8个，总面积为73.64公顷，依据本计划所确定的城镇低效用地再开发宗地，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，在充分征询各镇及土地权利人意愿后，确定低效用地再开发时序如下表：

表4-2 亳州市2023年度低效用地再开发时序表

第五章 安置补偿方案

为完善城市基础设施建设，加快城市建设步伐，提升城市品位，改善人居环境，采用政府收购储备方式的低效用地，对建设范围内的房屋、建筑物、构筑物、附属物依法进行征收。为使征收工作依法有序进行，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）及《亳州市城区规划范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定》等规定，制定安置补偿方案。

编制再开发项目安置补偿方案，明确安置补偿要求、安置补偿方式及计划、安置补偿标准和结算方法等，包括需完善征收手续的土地征地补偿到位情况以及需要完善历史用地手续的处罚情况。

第一节 安置补偿方式

一般对于采用“腾笼换鸟”、“增容技改”等方式进行再开发的不进行拆迁安置。非住宅拆迁补偿方案将采用货币补偿的方式进行。本次计划中，主要针对政府主导的收购储备地块进行测算收储成本及土地供应收益估算。

第二节 安置补偿标准

征地补偿费是指国家建设征用土地时，按照被征用土地的原用途给予被征地单位的补偿各项费用；是指土地补偿费、地上附着物及其他补偿费的总和。安置补偿费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用：屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产或停业造成的损失赔偿费。根据《安徽省人民政府关于公布全省征地区片综合地价标准的通知》（皖政〔2020〕32号）、《亳州市人民政府关于谯城区调整被征收集体土地青苗、房屋及地上附属物补偿标准的批复》（亳政秘〔2020〕117号）等文件，结合亳州市当地土地收购成本和房地产市场价格，确定征地拆迁安置补偿标准。

对于国有土地再开发的补偿，政府与土地使用权人签订国有土地使用权补偿协议。

第六章 费用估算及资金筹措计划

第一节 费用估算

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《亳州市城区规划范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定》等相关法律法规及有关政策和亳州市城区土地定级与基准地价更新成果，对于采用“收购储备”方式进行再开发的地块按土地定级进行费用估算，初步估算需要安排资金25722.60万元。

表6-1 亳州市中心城区基准地价表

单位：元/平方米

表6-2 亳州市市级2023年度实施计划再开发项目费用估算表

第二节 资金筹措

为了满足低效用地再开发项目资金需求，需进一步拓宽投资渠道，推进低效用地再开发的产业化进程，通过建立合理的利益分配机制，以吸引更多的资金投入到低效用地再开发，才能更好的满足实现低效用地再开发目标的投入需求。亳州市城镇低效用地再开发项目2023年总规模73.64公顷，项目投资构成及筹措渠道主要有以下几类：

1.补办手续补交出让金

历史遗留问题如（项目完成后未继续投资）的补办手续，按评估费用补交出让金，由项目实施主体自筹。

2.按差额补交出让金

涉及项目已投产但连续3个月以上未生产的，按现用地条件净地价格与原用地条件净地价格（或划拨土地使用权价格）的差额补交土地出让金，由项目实施主体自筹。

3.老旧小区改造费用

老旧小区改造等由政府主导支持加项目实施主体自筹。

4.土地收购储备费用

土地收购储备费用主要包括拆迁安置补偿费用、土地前期开发费用及其他不可预见费用。土地储备资金筹措来源包括既往年度结余资金、已供应储备土地出让收入、国有土地收益基金、按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款等。

第七章 计划实施评价

通过计划的实施可节约土地资源，提高土地利用效率。计划对不符合要求的工业用地进行拆迁，有利于淘汰一部分不符合产业政策、安全生产和环保要求的落后和过剩产能企业，促进亳州市土地节约集约利用，有利于提高建设用地土地利用效率，增加城镇建设用地有效供应，促进节约集约用地以及城市功能提升，改变了工业用地布局凌乱等问题。

第一节 经济效益评价

对于城镇低效用地的再开发，可以减少一些产能过剩企业和土地利用强度低的企业，促进产业结构升级，此外还加大工业企业的集聚效应，能增强工业企业的集聚效应，实现企业间资源共享、优势互补、错位发展、合理分工，推进全市产业集聚集约发展。计划实施后，可挖潜规模潜力42.22公顷，经济潜力10.14亿元。

第二节 社会效益评价

一、优化城镇用地结构

有序推进城镇低效用地再开发利用，实施旧城、棚户区改造、工业用地“退二优二”，增加开发园区内商品零售、住宿餐饮等建设用地供应，有利于优化城镇用地结构，提升城镇建设用地人口承载力，完善城市功能。

二、促进产业转型升级

通过对低产出、低效益企业或“僵尸”企业的改造再开发，有利于推进传统产业改造升级，优化城市产业发展结构。

第三节 生态效益评价

“三高一低”和生产方式落后企业的退出，能够减少亳州市工业污染物排放和能源消耗，实现节能减排目标，提升全市环境质量；工业用地的合理布局能为绿水、绿地留出更多空间，显著改善全市生态环境。